Registrazione tardiva dei contratti di locazione: sanzione commisurata solo alla prima annualità

La recente sentenza della Corte Suprema (n. 1981/2024) ha ribadito che nel caso di pagamento annuale dell’imposta di registro sulla locazione pluriennale di immobili urbani, le sanzioni per la tardiva registrazione devono essere calcolate solo sulla base del canone relativo alla prima annualità. Questa decisione conferma la posizione della Corte in linea con precedenti pronunce (Cass. n. 717/2022 e Cass. n. 1543/2022), contrariamente alla pratica dell’Agenzia delle Entrate che continua a richiedere sanzioni sull'intera durata del contratto.

 

La controversia specifica riguardava la registrazione ritardata di un contratto di sublocazione per uso diverso dall’abitazione. I contribuenti, in un atto di ravvedimento operoso, avevano pagato sanzioni basate sul canone della prima annualità. Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate aveva insistito nel richiedere sanzioni per l'intera durata del contratto.

 

La Cassazione ha dovuto coordinare diverse disposizioni del DPR 131/86: l’art. 17, che consente il pagamento annuale; l’art. 43, che stabilisce la base imponibile per l'imposta di registro; l’art. 69, che prevede sanzioni per la mancata registrazione degli atti; e la Nota I all’art. 5 della Tariffa Parte Prima, che regola specificamente le riduzioni per i contratti pluriennali di locazione.

 

La Corte sottolinea che la norma speciale dell’art. 17 del DPR 131/86 prevede l'opzione di pagamento annuale per i contratti pluriennali di locazione, mentre l'applicazione dell'imposta sull'intera durata è un'eccezione funzionale all'anticipazione finanziaria dell'entrata pubblica, bilanciata dalla riduzione dell'imposta complessiva.

 

La Corte Costituzionale aveva precedentemente confermato la legittimità costituzionale di questa disposizione, stabilendo che l'imposta dovrebbe essere applicata anno per anno come regola generale.

 

L'Agenzia delle Entrate aveva cercato di giustificare la sua posizione facendo riferimento all'art. 43 del DPR 131/86, che tratta della base imponibile generale. Tuttavia, la Cassazione respinge questo argomento, sottolineando che la sanzione deve essere proporzionata alla violazione specifica, che in questo caso riguarda il ritardo nella registrazione e nel pagamento dell'imposta.